PRIX INDICATIFS ZONE VILLAS 2019

Notre édition annuelle de la grille de prix, pour les terrains en zone villa (canton de Genève et district de Nyon), est élaborée depuis 2001 à l’aide de plusieurs acteurs importants de l’immobilier romand.


Nous avons essayé de discerner l’évolution des prix pour cette zone de construction (5e zone, villa). La baisse des prix amorcée l’an passé se poursuit, mais de manière moins accentuée selon nous et nous constatons même une certaine tension haussière dans la couronne urbaine. Certains promoteurs valorisent dans cette région les sous-sols (inhabitables au regard de la LCI) dans le dessein de pouvoir assumer un prix d’achat déraisonnable. Même si la densité en zone villa a augmenté fortement, les prix restent relativement stables.

En effet, les surfaces de plancher réalisées avec une forte densité ont des qualités de vue et d’espaces inférieures aux objets réalisés avec les densités anciennes. Pour maintenir des prix de vente correspondants à cette « qualité », le terrain n’est pas augmenté proportionnellement. Selon le secteur, on peut même observer le contraire dans un marché de plus en plus tendu. Notre approche est basée sur la partie « valorisée » d’un terrain pour la villa individuelle, avec une densité de 0,25. Une simple « règle de trois » n’est pas toujours indiquée en cas de densité plus importante.

En effet, l’appréciation ou la dépréciation éventuelle pour une densification plus forte doit être étayée par une étude de valorisation avec des prix de vente des nouvelles constructions correspondant à la capacité des acquéreurs. Les valeurs retenues s’entendent pour des parcelles libres de toute contrainte (notamment servitudes, bruit, restrictions légales, pollution, etc.). Ils s’entendent pour des prix moyens, toute parcelle devant être appréciée pour sa spécificité.

L’État a édité un guide pour indiquer dans quelles conditions il accordera une dérogation pour une densité supérieure à 0,25 dans le cas d’habitat groupé. Les conditions risquent probablement de faire diminuer le prix du terrain pour une densité pouvant atteindre à 0,44 ; des installations spéciales étant exigées. Certaines communes, opposées à la rationalisation du sol, émettent des préavis défavorables à une densification élevée. Le Tribunal fédéral est appelé à trancher.

Il va de soi que des transactions peuvent facilement s’écarter de nos chiffres, notamment lorsqu’elles concernent des terrains libres de construction, proches du centre-ville, sans contraintes particulières et de formes proportionnées. Cela a comme corollaire que les terrains pour y construire des maisons individuelles deviennent difficiles à obtenir, ne laissant souvent le choix au futur propriétaire que d’acheter une parcelle construite et de raser la villa existante, quel que soit son état.
Les observations continuent de démontrer l’axiome immobilier récurent qui veut que le sous-jacent de la valeur est : « situation, situation, situation ». Cela est notable pour le segment supérieur, moins dévalorisé ; traduisant dans les chiffres que ces acteurs n’ont pas les mêmes fondamentaux que sur les autres segments du marché.
À l’autre extrémité du marché, les objets les moins bien placés se dévalorisent plus fortement.

Ainsi, si les prix dans la couronne urbaine semblent conserver un certain maintien (voire une légère augmentation), ceux dans les régions plus excentrées ont plus fortement marqué le pas, confirmant une correction du marché nécessaire. En effet, la classe moyenne à qui s’adressent ces objets peine à trouver un financement par manque de fonds propres et par un taux d’effort pénalisant.

De plus, l’incertitude liée à l’établissement par l’État, de « zones réservées » rend difficile les transactions supérieures aux montants imposés en zone de développement.
Pour mémoire, nous rappellerons que celui-ci est fixé AU MAXIMUM à 1'000.- CHF/m2 de terrain. Il peut être inférieur dans certains cas.
Au regard d’un jugement du Tribunal déclarant qu’une zone réservée qui n’aurait pas été déclassée au 30 juin 2020 retrouvera son statut original, il faudrait considérer que le potentiel de hausse serait sous-jacent.

Finalement, les risques de pollution ne sont pas à écarter dans un univers qui devient de plus en plus normatif. Il faut avoir à l’esprit, pour les terrains situé dans la zone de bruit de l’aéroport que la Confédération a édicté une carte qui garantit un niveau sonore jusqu’en 2030, ce qui rend de fait certains terrains impropres à la construction de logement.

Finalement, une consultation régulière de deux sites de l’État de Genève peut être très utile avant toute opération liée à l’immobilier, pour l’aménagement du territoire plans d'affectation adoptés et plus particulièrement, pour une parcelle, zone de construction.


NB :• Les valeurs proposées dans ce document ne prennent pas en compte les dépendances, usuellement moins valorisées.• La valeur par mètre carré de terrain ne prend pas en compte les restrictions légales (servitudes notamment) et toutes les autres, comme les arbres à conserver pour exemple.• L’État a édicté un guide de pratique administrative qui détermine comment calculer usuellement les mètres carrés habitables qui entrent en compte pour l’indice.• L’indice de référence de 0,25 se rapporte à l’article 59 de la LCI. Tout dépassement de cet indice est considéré comme une dérogation. Même si l’obligation est faite de construire selon un standard de haute performance énergétique (HPE).• Il est toujours important de corroborer une valeur « de développement » en déduisant du bénéfice de vente tous les coûts nécessaires à cette valorisation. La valeur résiduelle étant nécessairement dédiée au terrain et à la rémunération du risque pour la promotion.
















Auteur:

ANALYSES & DEVELOPPEMENTS IMMOBILIERS SARL

Date de création:

01/03/2019